5月27日，上海积极跟进出台重磅楼市新政，全方位放松楼市调控，发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，出台调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。
4月以来，地产政策出现了一波集中发力。从各个地方城市的限售“松绑”；到月底重要会议定调转向；再到个人公积金贷款、商业贷款利率、首付比例等重要参数的下调；再到地方政府可“以需定购”，收购部分商业房产库存等新政的出台，虽然地产基本面还未复苏，但先给地产的基本面预期打了一大波“鸡血”。
而地产基本面的周期复苏往往遵循“中央定调——地方跟进——基本面复苏“三大阶段，地产板块估值中枢在这三大阶段也都会有一定复苏空间，房地产ETF（159768）在当前时点被市场重点关注。
因此，无论是有买卖房子需求的小伙伴、还是地产板块的投资者，当前时点心中最大的问题应该是，“后边还有吗？地产政策还有多少空间可以期待？”
地产作为传统行业，在我国过去经济增长中发挥了“功不可没“的作用，相关政策的收紧放松也可供参考，例如2008年、2015年两轮稳地产政策的经验，可能就值得大家当前参考。
一、购房税费减免
需求端，以2008年、2015年两轮稳地产时期为鉴，居民购房政策支持中，当首付比、房贷利率降到历史最低之后，后续的政策重点可能在财税端。
简单来说，为了促进买房子的需求，就要降低买房者的成本，而公积金、商贷等贷款利率已经降到历史最低，首付的金额也大幅调降，后续可能纳税成本也有降低的空间。
图：我国房贷加权利率及公积金贷款利率
（信息来源：国金证券）
购房税费减免方面，本轮稳地产针对住房换购者推出满足一定条件予以个人所得税退税优惠，但对于购房税费优惠、个税住房贷款专项抵扣等政策尚未有较大调整，后续值得密切跟踪相关预期的变化。
（1）个税住房贷款专项抵扣：1998-2003年，《上海市人民政府印发关于促进本市住宅产业健康发展若干意见的通知》，所支付的购房款五年内可以从个人所得税计征税基中扣除。
（2）购房税费优惠：2008年，《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，对个人销售住房暂免土地增值税、对个人首次购买90平米以下住房契税税率下调到1%等。
（3）购房税费优惠：2016年，《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，调低契税税率。
二、供给侧地产“去库存“
高库存是本轮地产周期的一大“堵点“。存量规模上看，2024年4月，全国商品房住宅广义库存达到20亿平方米，虽然低于2020年的27亿平方米，但主要还是因为2021年起地产新开工投资大幅减少。
库存又高、销售又比较低迷，房企拿地的意愿也就持续低迷，地产链表现自然欠佳。
图：本轮地产周期的高库存是一大痛点
（信息来源：国金证券）
供给侧，虽然已经有地方政府“以需定购“，收购商品房改作保障性租房的政策，未来或仍有增量空间。
考虑到地方财政收支自2020年以来维持紧平衡、土地出让收入增速持续下探、地方政府化债趋势，地方政府收购商品房储备的力度可能有限。如果销售不大幅回升，据测算，要将库存降到“健康水平“，住宅库存要减少近6亿平方米，所需资金超过5万亿元。
因此，央行抵押补充贷款、再贷款等相关融资支持力度也有提高的空间，相关消息也值得大家密切跟踪。在相关政策出台前，房地产ETF（159768）具备左侧布局机会。
三、一线城市宽松政策
最后，截至5月21日，全国尚未全面放开限购的城市仍有七个，包含北上广深四个一线城市和海南、天津、珠海三个热点城市。
4月以来，武汉、杭州、西安、南京等多个热点城市全面放开限购，但结合全国情况后续二线和新一线城市空间已不大，一线城市或在酝酿相关预期。
今年以来，一线城市政策调控有持续趋松的迹象。
例如上海、深圳在土地端分别优化及废止了“7090”政策，商品房更加市场化。
什么是“7090“政策呢？2006年，为解决“少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出”等问题，建设部等九部委联合出台“国六条”，其中第一条“切实调整住房供应结构”提出，“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。” 该条政策后被称为70/90政策。
取消7090政策相对契合人口拐点背景下，未来购房者对小户型的需求或许有所下降，一线城市的供给结构或可启动调整。
此外，北京在需求端废止了2021年8月颁布的“离异3年内不得京内购房”文件，释放部分需求。4月30日，宣布在维持现有住房限购政策不变的基础上，允许已达到限购套数上限的居民家庭，在五环外可再新购住房。
整体来看，一线城市跟随顶层设计“消化存量”“优化增量”的积极性均在，未来地产政策工具箱“储备”或还有较多“后手”。
工具选择上，大家当前可以关注房地产ETF（159786）。
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来源：金融界
